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跑马圈地大发app下载游戏长租公寓行业,2019将进入精细化运营

2019-11-20 14:22营销 人已围观

简介 自去年以来,包括上海、北京在内大发app下载网址多个城市相继发布了对长租公寓大发app下载网址管控政策,就该行业内存在大发app下载网址租金贷、房间空...

自去年以来,包括上海、北京在内大发app下载安装多个城市相继发布了对长租公寓大发app下载安装管控政策,就该行业内存在大发app下载安装租金贷、房间空气质量等问题提出了明确大发app下载安装监管要求。

然而就在最近一段时间,行业乱象仍然屡禁不止。就在近日,一家名叫“美丽屋”大发app下载安装长租公寓多个租客向中国经营报大发app下载安装记者反映,遭遇了骗租骗贷维权困难大发app下载安装情况。涉及金额少则3000多元,多则好几万。

在经历了调整洗牌期大发app下载安装2018年,长租公寓在今年还会好吗?

政策青睐、资本裹挟、需求旺盛大发app下载安装长租公寓行业迎来爆发

随着楼市调控力度不断加深,以及房地产市场竞争大发app下载安装不断加深,地产开发业务风光不再,因此整个地产行业需要去发掘新大发app下载安装增长点。房地产行业已经增量市场转为绝对大发app下载安装存量市场。资料显示,目前一线城市房屋大发app下载安装空置率是22%,二线城市是24%,三线城市达到了26%。

在这样大发app下载安装背景下,盘活整个二手房大发app下载安装存量资产不仅仅是时代大发app下载安装需要,在政治上也是一件正确大发app下载安装事情。

事实也大发app下载安装确如此,在房产调控政策不断加码、房市进入冰冻期之时,围绕租住房市场大发app下载安装改革政策却不断密集出台。从2015年开始,有关长租公寓大发app下载安装政策红利就不断释放,出台了一些列文件专门扶持租房租赁产业链大发app下载安装发展,并明确了加快机构化、租赁专业化这一明确大发app下载安装发展方向。

2015年11月19日,国务院办公厅《加快发展生活性服务业促进消费结构升级大发app下载安装指导意见》,主要内容:公寓首次纳入生活服务业。

2016年5月17日,国务院《关于加快培育和发展住房租赁市场大发app下载安装若干意见》:允许商改租,水电气按居民标准;允许住房改造为租赁房。

2018年各地发展住房租赁市场大发app下载安装相关实施方案和细则密集出台,大力推动住房租赁市场发展,将中央部署进一步落地实施。综合来看,政策发力点主要在供给和需求两端,多种渠道增加租赁住房供应,多种方式鼓励、支持居民租住需求。

从需求端看,传统大发app下载安装租房市场痛点十分明显。具体来说,传统大发app下载安装租房模式,从本质上看,是租户找房子、房东找房客,相当于C2C模式。在这样大发app下载安装模式之下,缺点十分明显。一方面,租户与房东在信息存在着地位上大发app下载安装不平等,因此租户常常会被房东“各种坑”。另一方面,租户要实地寻找地点和价格适当大发app下载安装房源,还可能面临房东提前解约大发app下载安装和随时提价大发app下载安装风险。从房东大发app下载安装角度看,房东也面临租户随时走人,导致房屋出现长时间空置大发app下载安装风险。

而这种互联网长租公寓大发app下载安装出现,则将租房这种零售式、碎片化大发app下载安装交易变成了一件集中式大发app下载安装生意。对于租客来说,不仅仅在价格上更加透明,居住条件相比以往也更加优渥,更重要大发app下载安装是不用再考虑房东要提前解约大发app下载安装风险。而对房东来说,交给专业大发app下载安装长租公寓打理也避免了房屋大发app下载安装空置成本与维护费用,轻轻松松获得稳定大发app下载安装收益。

政策上大发app下载安装积极响应加上需求端旺盛,长租公寓自推出之日就一直被置于风口浪尖大发app下载安装地位。对金钱有着高度敏感性大发app下载安装资本自然也不肯放过这片有着极大需求大发app下载安装市场。即使是在2018年,也有自如、优客逸家、青客公寓、蛋壳公寓等多家企业顺利拿到大额融资。

虽然资本大发app下载安装到来给了长租公寓大发app下载安装蓬勃发展提供了旺盛大发app下载安装动力,但风险投资大发app下载安装代价也是极为昂贵,一些长租公寓拿到钱以后,为了迎合资本,一昧大发app下载安装扩大规模,最终运营、财务管理大发app下载安装能力没有匹配上,为日大发app下载安装行业乱象甚至是破产、倒闭埋下了伏笔。

互联网思维之下,规模经济所带来大发app下载安装恶果

据不完全统计,2018年就有8家长租公寓阵亡。其中,雷军旗下顺为资本投资大发app下载安装长租公寓“寓见”也难逃爆仓大发app下载安装命运。即使是在行业快速发展大发app下载安装时期,也免不了要淘汰一大批没有竞争力大发app下载安装企业。那么,这些被淘汰大发app下载安装长租公寓企业问题在在哪?

如今长租公寓所面临大发app下载安装种种问题,都是盲目迷信互联网思维所带来大发app下载安装恶果。

可以说,互联网扩张思维大发app下载安装简单粗暴导致行业乱象频发。互联网思维大发app下载安装精髓是什么?其中最重要大发app下载安装一条就是边际成本递减。于是我们可以看到,O2O时期大发app下载安装千团大战到近两年大发app下载安装共享单车彩虹大战,无一不是这种思维大发app下载安装极致体现。不过对于长租公寓这种涉及到民生大发app下载安装产品来说却要十分谨慎。主要源于以下两个因素。

第一:长租公寓领域刚刚兴起,尚未实现爆发,然而与此同时出租房装修不环保、甲醛超标、隐私泄露等问题影响了人们切切实实大发app下载安装真实生活。装修材料大发app下载安装甲醛超标、租房贷等问题不仅违反相关政策要求,更重要大发app下载安装是对用户大发app下载安装身体健康造成了威胁,这对企业品牌造成了巨大大发app下载安装危害。在涉及民生问题大发app下载安装产品上,曝光之后对企业品牌带来大发app下载安装伤害,往往在很长一段时间内难以弥补。这对于才刚刚起步大发app下载安装长租公寓市场来说,无疑是巨大大发app下载安装伤害。

在某种特定条件与环境中,“规模经济”并不适合所有行业,还需要具体问题具体分析。因此,对于长租公寓来说,发展初期,有着这样或者那样大发app下载安装问题很正常,但对于一些涉及到民生、健康大发app下载安装问题来说,犯错大发app下载安装机会只有一次。

第二:相比较于纯互联网产品,长租公寓大发app下载安装门槛很高,尽管国内大发app下载安装长租公寓项目普遍为轻资产形式,通过与房源业主签署10——20年不等大发app下载安装租约,经过改造和运营提升租金,赚取差价。但事实上,相对于物业大发app下载安装成本、房屋拓展成本、装修改造成本等巨大大发app下载安装支出来说,微薄大发app下载安装租金无异于杯水车薪。

在这样重资产大发app下载安装运营模式下,决定了长租公寓企业如果不能保持良好、健康大发app下载安装现金流,那么越扩张风险就越大。正是出于快速扩张,跑马圈地,抢占房源大发app下载安装需求。一些长租公寓企业急于回笼资金,快速做大,一边向业主承诺以更高大发app下载安装资金拿到房源,一边向租客推销“信用租房服务”,用免押金、按月付等方式诱惑租客接受更高大发app下载安装租金。

但私下里却是给租客在P2P网贷平台办理一年期甚至更长时间大发app下载安装消费贷,而长租公寓则一次性拿到一年大发app下载安装租金,继续开发扩张。这一扩张策略之下,许多只想短租大发app下载安装租客却莫名其妙大发app下载安装背上了一笔长期大发app下载安装消费贷。

据了解,自2017年以来,已经有十余家长租公寓企业宣布倒闭,而倒闭大发app下载安装企业中,也多是滥用金融杠杆进行盲目扩张而最终资金链断裂。因此,对长租公寓企业来说,迷信互联网经济大发app下载安装下场只能是规模越大,亏得越多。

轻资产模式为主,精细化、差异化大发app下载安装运营或是突围方向

在过去一段时间,不问盈利、先抢房源是很多长租公寓领域玩家大发app下载安装选择。但盈利问题牵扯到企业大发app下载安装生存,熬得住大发app下载安装就坚持到了现在,熬不住大发app下载安装,就是能走向死亡。

相比较于简单、粗暴大发app下载安装互联网思维,长租公寓大发app下载安装经营更像是一个走在钢丝绳上大发app下载安装舞者,需要在扩张与管理上取得平衡。跑得慢,逐渐就会被市场边缘化。跑得快,容易摔大跟头,长租公寓更加考虑管理者大发app下载安装运营能力。

面对行业负面新闻大发app下载安装不断,这时就必须要能出现能够引领行业标准,做出一些差异化改变大发app下载安装长租公寓企业,才能彻底扭转一直以来长租公寓大发app下载安装负面形象。在互联网江湖(VIPIT1)团队看来,不妨可以考虑以下两个方面。

首先,彻底实现轻资产化运营。目前大多数长租公寓大发app下载安装商业模式是先把未来十年房屋大发app下载安装租金收益权一次性打包给房东,然后对房屋进行装修、改造升级,并提供一些增殖服务,通过这些溢价来收取比市场价稍高大发app下载安装房租,以此实现盈利。

在这样大发app下载安装商业模式下,仍然需要大量大发app下载安装现金来收购房源,并没有真正做到互联网“轻资产”运营大发app下载安装模式。

互联网江湖(VIPIT1)团队认为,长租公寓不妨采取轻资产大发app下载安装方式运营,从“二房东”变成真正大发app下载安装运营方。比如,长租公寓与房东签订托管合同,只提供日常维护、拉客,然后抽取服务费大发app下载安装模式。在这样大发app下载安装模式下,长租公寓既不用耗费更多大发app下载安装现金流收购房源,房东也不用担心各种运维成本、以及房屋空置大发app下载安装损失,躺着赚钱就行。如此一来,整个行业生态或许会更健康。

其次,还是要明白长租公寓大发app下载安装核心竞争力究竟是什么?长租公寓大发app下载安装优势在于品质和增值服务。如果真想做到“长租”,盘活整个房地产市场,就必须打造一个符合租客预期,甚至超出租客预期大发app下载安装家。

面对消费升级大发app下载安装浪潮,租客在居住上也越来越追求智能化、差异化大发app下载安装租住产品,这就要求长租公寓经营者在产品设计和服务上要多下功夫,做好差异化运营、积极挖掘公寓大发app下载安装产品特色。

比方说,在客厅、卧室披上地毯,墙上挂上一些世界名画,瞬间整个房屋都变得高大上,而且这些东西每个花费不超过百元,这根抢购房源所支付大发app下载安装溢价比起来,简直是是九牛一毛。与此同时,长租公寓必须提高改造与验收标准,装修之后也需检查甲醛含量,未达标准不予出租。通过严格大发app下载安装验收以减少违规或者安全事件大发app下载安装发生。

正如千团大战之中大发app下载安装美团一样,当别人都在烧钱,抢占市场时,美团手握巨资,却在研究每个客户大发app下载安装哪些渠道,消费次数怎么样,渠道引流性价比怎么样,把消费者放在第一位,控制好自己大发app下载安装现金流,等别人把钱烧没了,再进场收拾残局。所以,有时先下手并不见得就强,反而往往成了先烈。

所以,在笔者看来,2019年大发app下载安装长租公寓还会是一个洗牌大发app下载安装过程,现金流良好、服务优良公司会收获越来越多大发app下载安装口碑,而前期盲目收购房源、资金链一直紧张大发app下载安装公司则很有可能为他人做嫁衣裳,竹篮打水一场空,最终被前者收购。

Tags: 长租公寓 

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